¿Cómo analizamos el mercado?
Explicación visual de la metodología del Análisis Comparativo de Mercado (ACM).
¿Qué es un ACM?
Consiste en recabar información sobre los valores de los inmuebles publicados y de operaciones ya concretadas en un plazo razonable y dentro de un área inmobiliariamente compatible con la del bien tasado.
Cómo se arma el ACM
El método consiste en evaluar similitudes y diferencias, pero contemplando las características propias y únicas del inmueble analizado para su valor específico.
Objetivo Comercial
Determinar un valor de comercialización óptimo que permita que la venta sea concretada al mejor valor y en el menor tiempo posible.
Valuación de comparables
Se trata de analizar una cantidad conveniente de unidades de similares tipologías (Competencia Activa).
Operaciones concretadas
En un área compatible con la propiedad y dentro de un período comparable con el vigente obtenemos un valor de mercado actualizado y de transacciones reales.
Precios actualizados
Muchos inmuebles están publicados pero no se venden. Analizamos la relación entre días de publicación y visualizaciones para asegurar un precio real.
Características específicas
Antigüedad, calidad constructiva, servicios, estado general de conservación del inmueble, su ubicación y el entorno directo.
No llama nadie
La propiedad está totalmente fuera del precio de mercado. Desalienta cualquier interés y las búsquedas la ignoran.
Llaman pero no visitan
Se reciben consultas básicas por portales, pero los interesados descartan coordinar visitas tras comparar con otras opciones.
Visitan pero no ofertan
La propiedad despierta interés y se coordina su visita, pero los interesados terminan ofertando por otras que ofrecen mejor relación de precio.
Se Vende
El precio es óptimo y actúa como elemento de atracción. Atrae interesados calificados y las ofertas se cierran de un 6% a 8% de negociación.
¿Qué es la Superficie Homogeneizada?
Es un promedio ponderado que toma en cuenta la superficie cubierta, semicubierta y descubierta de la propiedad.
Es un estándar clave para establecer un patrón de precio/M² equitativo al comparar una propiedad analizada con el resto de las muestras del mercado.
Coeficientes aplicados:
Ejemplo Visual de Cálculo
Ejemplo del Análisis Final
Esta es una simulación del cuadro resumen que el usuario visualizará en el ACM del mercado.
¿Por qué el valor sugerido?
Considerando el momento actual del mercado y habiendo analizado la oferta, nuestra recomendación es salir a ofrecerlo en los valores expuestos, y analizar la cantidad de consultas que se producen durante el primer mes, que es el más importante de la oferta, ya que es cuando un nuevo inmueble ingresa al mercado.
No hay que olvidarse que un cliente en el proceso de compra se vuelve un especialista en precios de mercado por su tarea de búsqueda permanente. Por lo tanto, lo que está fuera de precio, ni lo consulta. Por ese motivo, no es conveniente abultar el precio, ya que desalienta a los posibles interesados. El precio debe ser un elemento de atracción. Las ofertas serias irían de un 6% al 8% por debajo de él.
ACMs Registrados
Consulte y visualice las carpetas de tasación activas en el mercado.